去年下半年以来,南京等地楼市就反复出现一个怪现象:每个星期五国土资源局举行土拍,多家房企到场轮番抬高拍价争抢“地王”,随后的周末市民在售楼处排起长队抢购,开发商不做广告楼盘也“日光”。有开发企业负责人告诉记者,楼市如此暴涨连他们都害怕,更不用说购房者。这种事情若是偶发,或许只是市场随机波动。但半年多来一直高发,甚至造成了市场参与者的恐慌,这很可能是市场之外的因素在作祟。
有地方政府工作人员向记者透露了部分“地王”养成记:多家房企联手参与土拍,哄抬在售楼盘附近的土地价格,使得新地块的楼面价高于同地段在售房价,开发企业就可以堂而皇之地将在售楼盘加价卖出获取暴利。部分企业之间甚至有协议,只要推高区域楼面价格,可与拿下地王的企业联合开发分摊成本。类似的手法不一而足,当人们还担心“地王”如何解套时,拿地企业已经赚足眼球暗度陈仓。在经济下行周期,如此炒作导致资产价格严重背离经济走势,带来的直接后果是扰乱市场的投资和消费预期。
分析拿下“地王”的企业,不难发现他们多以国企为主。在南京,国企曾经被明令退出房地产市场,但仍有国企以合作开发等形式换个马甲卷土重来。这类企业不惜透支利润甚至负债抢地,难免导致高杠杆埋下更多隐患。此外,在拿到地就意味着生存的行业现状下,表面上看企业间正在加快分化,行业集中度迅速提升。但事实上,分化的结果可能是劣币驱逐良币。
“地王”泛滥带来的问题在购房者身上表现明显。以南京为例,有业内人士估算,“地王”扎堆的河西地区,投资性购房的比例已经超过50%,其中许多购房者采取了“首付贷”等加杠杆的手段。一方面,投资性需求掩盖了高库存问题,另一方面投资加剧了高杠杆。因为承担着高额的月供和利息,这些投资者的持有周期一般是两年以内,一旦两年内出现市场调整哪怕是价格滞涨,都可能带来市场违约风险。同时,恐慌性、投资性购房时被购房者忽略的房屋质量问题很可能成为维权行动的导火索,如果引导不力甚至可能诱发群体性事件。
人们常说楼市如天气,但楼市和天气却不一样。比如,在楼市里,当人人都传说要下雨的时候,雨就真的下起来了,这是市场预期带来的波动。经济运行呈L型走势的当下,加强预期管理,稳定市场运行,是维护楼市健康发展的必要手段。关于楼市,预期是什么?近期权威人士谈中国经济时已明确透露,去库存、去杠杆等是供给侧改革的重点任务,将坚定不移地推进供给侧结构性改革。而包括楼市在内的政策取向是要回归功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段。这个预期,应当在各级政府、各类企业间形成高度共识。
应当高度警惕“地王”带来的楼市预期偏差和风险。这要求政府的调控目标和企业发展目标,都统一到供给侧结构性改革上来,不能违背市场发展规律, 变相加杠杆、加库存,扰乱市场预期。各级政府部门应当主动作为,确保调控目标的落实,否则预期管理失效,不仅让调控成为“空调”,更可能给经济发展埋下隐患。
