一、商业地产轻资产管理的解析
1、商业地产轻资产运营概念理解
商业地产轻资产的概念是企业开展品牌和管理的输出，企业将凭借自身的强大经营实力、品牌实力和企业信誉，对社会的商业地产资源进行整合经营，提升物业价值，并获取回报的一种新的商业地产经营模式。以商业经营为主，是依靠资金社会化募集工作开展，是商业地产开发企业的社会分工进一步细化的结果，在适当政策成熟的时候，其将变身为商业地产金融资产交换流通的模式，为其管理的项目进一步提供融资、上市、资产买卖等服务。其本质就是通过专业化的商业地产经营道路，实现商业地产资源的最佳配置，从而通过多赢的模式，让合作的各方实现商业地产资源经营价值的最大化。
不动产管理通常分为三个层次：投资管理、资产管理和物业管理。海外商业地产公司中投资管理和资产管理绑定较为普遍，资产管理人价值通过资产价值间接体现，资产投资本身是目的。中国商管公司剥离了投资和金融相关职能，主要从事资产管理和物业管理，其实质是切分经营性资产现金流并实现资产的局部“资本化”(在委托管理模式下体现的更为典型)。
商业地产轻资产运营是指相对于企业自己投资自己管理来说，其轻存在不同的程度，具体来说商业地产轻资产运营包括委托管理、管理输出、包租、合资参股。
由于REITS等退出通道尚未全面建立，重资产版块还是以上市开发公司投资性房地产的形式存在。
轻资产层面则主要合作方式：1)纯物业管理;2)物业+商业/商务管理;3)纯商业/商务管理，三种业务组合方式分拆上市，可最大化的释放地产企业价值。
2、中国商业地产轻资产化的主要成因
①、市场存在客户需求，不同的专业化程度和规模，可以带来不同的经营效益，而先进和明确的经营理念更有利于商业的投入和经营，客户还存在需要品牌商业的号召力来带动项目住宅的销售和价格提升需要，也存在提升商业管理能力的培养成长需要
②、边远城市缺乏优质的商业资源和优秀的人才，需要优秀的管理公司带动和培养项目的关键人才;
③、商业地产企业本身存在扩张的需要，a、是扩大规模和盈利，b、是吸引和留住优秀人才，c、是抢占空白市场;
④、领头企业发展成就和相对的高收益低风险，带来目前商业地产管理企业轻资产扩张的潮流，这是潮流大势。
⑤、部分企业需要在境外上市，需要成长速度和规模，需要企业提供对应的市场价值，需要新的盈利故事提振投资者信心和想象力;
⑥、轻资产模式，可以为企业带来品牌的宣传和提高发展速度，在投资很小或不用投资的情况下，抢占扩大市场占有率;
⑦、部分企业需要开好局或对项目进行专业的经营改造，未来才可能在市场具有流动性，需要专业化的运营指导和带动。
⑧、目前多少商业地产开发的历史经验积累，为轻资产发展扩张积累了一定的人才储备，也积累一定的轻资产扩张管理经验。虽然商业地产管理不如星级酒店可以进行相对专业化的标准化运营和扩张，但其在市场的表现上，也存在大体的相似性，虽然它的经营管理水平比酒店的管理弹性更大更不确定，但也还是存在一定的价值评判标准的，存在一个市场的平均价格租金水平评判和相对标准的基本运营范式，正常情况下，不会脱离市场太多，因此，也是可以合同量化，考评量化。
⑨、方案的推广和执行需要，由于管理上下级关系存在或雇佣关系的存在，在个别职业经理人的好想法和方案无法执行时，有一个有力和具有多个成功案例的团队介入，往往可以取得奇效。
⑩、其他还有：合作拿地、工程代建、物业服务、智库咨询、资产证券化、独特性服务的各种需要
3、商业地产轻资产管理公司会诞生如麦当劳式的巨无霸连锁企业吗?
目前分析看，不太可能，原因如下：
①、因为其投资规模要求较大，负责化程度更高，而且目前商业地产投资对商业消费水平要求较高，目前来看，全世界服务内都还没有出现类似麦当劳式的连锁购物中心，更没有出现类似麦当劳这样以轻资产为主的购物中心连锁品牌，反而是中国的万达商业目前规模已达到全球商业地产管理规模的前列，已有四五百家规模，管理了几千万方商业物业，但与麦当劳的上万家还差许多个数量级;
②、需要有好的盈利模式创新和经营示范效应带动，目前没有出现，目前相对标准化和经营能力极强的商业地产管理企业数量极少，同时，还存在普遍水土不服问题;
③、需要有社会资本的投入和价值认同，需要时间观察和磨合。
④、理论上中国短期内购物中心发展近万家，存在规模化商业轻资产化发展机会，可以有好发展，但做不到麦当劳这样的规模，这需要有十分优秀的人才和超大企业投入或企业有好的类似公募REITS的融资机会，这也需市场机缘，需要品牌号召力，更需要资本市场的认同和投入，需要有眼光和实力的企业不断投入，随着中国REITS市场的发展，资产投资有更多获利退出机会，如果企业能做到高水平经营和规模化经营，应该会有很大的发展机会。
卖变现。
4、中国商业地产轻资产运营企业的主要盈利模式的介绍
目前中国商管公司主要采用委托管理、品牌及管理输出和整租三种模式
5、目前已上市商业管理公司对已开业商场项目的运营管理收费模式梳理
注：数字为截至2020年底采用相应模式的已开业管理项目数量;
资料来源：公司公告，中金公司研究部
6、商业地产轻资产管理公司与海外五大行的区别和异同
海外地产五大行是商业不动产领域的“投行”，和商管公司作为相对狭义的“运营商”内涵不同，五大行业务更轻更专注一些，服务时间偏临时性，显得更短一些。商业地产轻资产管理公司需要投入的时间周期更长更久，需要业务后期的长期维护更多。
五大行的业务偏中介交易策划性质，而商管公司偏实操运营，其业务的复杂程度和综合程度更高，投入更大，更显的是“劳动密集型”，而五大行偏“智慧型”，当然，两者也存在着业务交叉和相似性，比如都有市场调研和策划工作，都有同时，提供物业管理租赁的可能等等。
五大行的主要业务服务内容图示：
7、三个代表性案例情况简介：
①：红星美凯龙佛山乐从改造案例
本人在2008年间亲自有参与该个项目的经营合作，当时的乐从豪达家具城在开业不到一年左右，就陷到了商户大面积撤场，收租率极低情况，经过乐从政府的协调，与红星美凯龙达成了轻资产服务合作协议，乐从红星美凯龙合作方——豪达家具城，每年支付近千万的品牌管理费，又花费了几千万对新落成的商业体进行外立面改造，进行商场更名，同时，承担了红星美凯龙的主要管理人员的工资和差旅费，为了突破市场的垄断，还花费了几千万元，进行品牌产品的引入备货装修，经过短短半年多的筹备重新装修，后成功开业，借助红星美凯龙的一套成熟运营制度和长期客户关系的管理，其租金水平不断提高，收租率接近100%，克服了项目位置偏僻带来的经营挑战，现在在十多年过去了，项目仍在稳健运行合作，通过双方的轻资产的合作，取得的主要经验是一要品牌借力，利用品牌输出公司的规模化和商户的长期关系，进行有力的品牌落位和科学的商业规划，二是要借助输出方的经验和制度，对项目进行持续的营销和开展全国性的营销联动;三是要能有力的说服合作投资商进行关键性业务竞争投入，敢于业务破局，这完全是借助了红星美凯龙长期经营的经验信心，借助了集团团队共同推动，才推动了投资方大胆的进行了资金投入，如果是单个新介入的职业经理人很难有说服力，让投资方进行相关必要的投入。可以说是轻资产的经验和品牌方的长期经营业绩给了合作的业主投资信心，轻资产对盘活项目功不可没。
②：深圳金鹏百货案例
项目原来就在我公司旁边，后来，我也长期供过货物给它，这是一个金鹏集团与深圳布吉村合作的项目，在90年代初期建筑完成，项目基本上市持有，有十多层楼高，楼上是酒楼和酒店，楼下七层十商业，建成后由于人口少、招商弱等问题，一直以来就是一二楼有部分商业出租，其他楼层长期空置，后来金鹏集团与当时全国经营的最好的上海一百合作，通过冠名“上海一百”，引入上海团队招商管理，很快就把项目招满，高楼层商业也很好的经营起来，当时成为布吉镇的商业龙头，后来在合作几年期满后，商业改名为“金鹏百货”，经营一直较畅顺，后来还开了几个分店。这个项目的轻资产合作经验也说明了与商业龙头合作借势发展的作用，同事，也说明，商业轻资产合作，可以成为企业阶段性运作手段，当项目成熟时，企业可以根据自己的战略目标，对是独立经营还是续约，进行有效取舍。
③：万达广场
营业收入 234.8 亿元，(+36.6%)
商管服务收入 38.8 亿元，(+6120%)
在管商业建筑面积：5900万平方米
收入状况
2021年，珠海万达商管总收入234.81亿元，毛利为105.22亿元;毛利率为44.8%。
万达商管净利润由2020年的11.12亿元大幅提升至35.12亿元。主要是其委托管理收入以及物业管理、增值服务收入增长所致
在管规模状况
按截止至2020年年底的总在管建筑面积计算，珠海万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。同时也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场。运营方面
珠海万达商管拥有285个万达集团商业广场均采用委托管理模式管理，合共135个在管独立第三方商业广场中95个采用租赁运营模式管理。
自2002年起，珠海万达商管开始为万达广场提供服务，并于2015年开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。
于往绩记录期，在管万达集团商业广场占项目的大多数。在管独立第三方商业广场数量逐年提高。截至2019年、2020年及2021年12月31日，我们的在管独立第三方商业广场数量分别为71个、98个及132个，占在管商业广场数量的22.0%、26.6%及31.7%。
展望
预计2022年,在拓展规模和项目开业方面完成不低于70万平方米的新拓合约面积，并实现不少于8个项目的炫彩开业;在运营管理方面，目标出租率不低于95%。
此外32个咨询项目有望陆续转化，营收增长具备较强确定性。
二、商业地产证券化解析
1、什么是商业地产证券化
目前市场没有标准的定义， 商业地产企业把自身项目经营的现金流，通过打包、切割、增信、报审的方式，变成市场证券交易所发行证券，卖给市场的投资者和投资机构。
这一个与上市企业融资相似的过程，就是商业地产证券化融资，它是一种企业的直接融资的手段。简单的说是把企业在经营的未来的现金流提前收取以进行企业再投资的过程，它既类似于企业远期支票的贴现，也类似于企业的上市全过程，但它是资产上市，信息披露更简单，时间周期相对短很多，确定性也大很多。它是一种资产管理的经营模式。
把商业物业，包括租赁或自建物业的五类产品(商业、写字楼、酒店、厂房、旅游地产)，通过证券化手段，提前把未来收益变现。
2、为何商业地产证券化是创新融资模式
商业地产证券化融资是一种创新融资模式，是因为如下原因：
①、首先这是一种新的融资方式，是商业地产企业在传统融资渠道之外的一个新通道，为商业地产企业，提供了新的融资选择。
②、它是企业从间接融资向直接融资转变的新方向和机会，它不再是向银行借款，不再是以银行为中介的间接融资;它是一种向投资者或投资机构的直接融资;
③、它是商业地产企业迅速回收投资，达到资金投入良性循环的目的，这种模式将改变商业地产企业的估值方式和投融资方式，也将间接影响商业地产企业的商业规划，从思想概念上改变企业的经营;
④、它可以提供新的商业地产管理新的激励途径，它可以及时反应体现出项目经营能力的价值，在项目的估值和融资时，充分体现出经营价值，在上升到公募REITS阶段，可以从多角度对经营管理人员进行有效的激励，建立有效的激励价值体现;
⑤、它为社会投资提供了一种分散投资和灵活投资的方式进入分享商业地产经营价值的新通道，是一种盘活存量资产的经营新方式;
⑥、它是一种资产管理方式，是企业实现轻资产运营的方法手段，对于有经济和经营实力的企业来，它本身是一种很好的自我发展的经营模式，它可以独立的借用市场资源，进行募资、并购、扩张、资产转让、资产优化;
3、开展商业地产证券化的具体好处是什么?
不同的商业地产证券化业务，具有不同的作用和好处，但普遍来说，现在的三种主要商业地产证券化手段有几个普遍的如下好处：
①、可以迅速的把企业前期的投入资金快速回收，实现企业资金投入的良性循环，还可以提高企业的直接融资比例，降低企业融资费率，提高企业的资本化率运作水平。CMBS可以做到项目一般估值的6-7成融资，类REITS最高可以做到项目估值成的95成，部分企业项目证券化融资可以达到市场PE倍数30倍上下，这远高于房地产企业目前在国内股市和香港市场上市的估值和融资额度。其产品采用结构化安排设计，采用优先、次级、劣后的安排，可以设置不同层级，可以根据投资者接受程度，设置不同的产品期限或采用长周期但可以采用不同开放期限回购和赎回设计融资证券产品，让具有不同的开放期限的产品，对应不同的利率融资费率，它是由资产服务机构组织面向合格投资人或机构，组织对外销售相关证券，它是在国内的两个交易所进行正规登记备案的产品，它是一个直接融资行为。
目前两者的市场利率一般在5-6%之间，部分主体信用强的企业，最低优先级利率可以达到2.67%，公募REITs可以权益彻底出表转让。融资费率与市场正常接轨，甚至略低于市场，目前在一个合理的利率空间内，甚至略低于市场平均融资成本，它属于中风险资产配置优选产品。
②、企业融资新手段新通道。目前是国家政策鼓励推行的一种融资手段，它可以减少因政策变化，由于融资渠道单一或变化带来的融资影响，商业地产证券化通道的打开，可以增加企业融资新机会。
③、提高融资的资金使用效率，CMBS和类REITs的融资，通过设计和审批安排，平常可以无需固定每月还本或极少还本，可以要按季度、半年支付约定的证券票息就可以，在约定的开放期内，在证券不能续发的情况下，可由发行方进行还本赎回或由资产管理公司处置资产返还投资者总本金。这种设计结构安排，可以提高融资资金的使用比例和灵活性，减少日常的还款压力。④、一般银行的贷款对企业的用途有严格的要求和管制，需要逐笔使用进行报批，而商业地产证券化的资金，对其融来的资金，一般管制较少，即使有约束，也不会太为严格，它可以等同于企业自有资金灵活使用。⑤、为企业资产相对准确的进行公开市场价格定价，可以提前锁定兑现企业经营的价值权益和预估企业的收益，进而影响到商业地产企业的商业布局规划和扩张方式及计划。可以提前变现，锁定收益，开展业务转型和新投资。
4、企业要怎样开展商业地产证券化业务?
目前中国市场，商业地产证券化业务已基本成熟，各服务机构在长期的服务过程中，已基本解决了各种产品的设计问题和制度问题，一般只要企业资产合规和主体信用评级合格，或者企业通过业务合作增强企业的主体信用，都存在成功发行商业地产证券化产品的可能。
虽然在目前阶段，中国商业地产证券化公募REITS并未正式推出，只是推出一些与商业地产有关的产业园区、仓储设施、数据中心相关产品。零售、办公类物业仍未正式推出正式的公募REITs产品。一般商业地产企业，在目前阶段，只合适于从事私募证券化产品发行，寻找机构投资者在证券交易所内发行交易。
要开展商业地产证券化业务，我们建议从以下几个方面尝试：
①、自己要招聘合适的人才。开展业务内行对接和人才储备首选招聘有经验的商业地产证券化从业人员，或聘请专业的商业地产证券化咨询顾问机构进行短期或长期的合作，而知己知彼商业地产顾问公司就是专业从事商业地产证券化咨询业务，它可以取代部分专业人员，为您公司提供相关的各种商业地产证券化专业知识信息服务，为您代办商业地产证券化各类具体业务，为您选择协调各个专业服务机构提供专业深度服务，市场上，由于还没有成熟的商业盈利模式存在，目前专业的商业地产服务咨询机构仍是空缺，一般资深的专业操盘业务机构成熟的专业人员，业务较繁忙，无暇顾及此项业务。
②、联系合适的中介机构提供服务，指商业地产证券化中介机构、基金子公司、证券公司结构融资部或银行投行部。业务上一般是发行成功后收费，但如果正式开展业务，有关会计师、律师事务所、资产评估机构、产品评级机构会在产品发行成功前分阶段收费，但费用相对较少，一般在100万以下。而且是在主办发行机构基本确认可以发行的前提条件下才会开展收费业务。
目前合适的中介机构不多，由于目前业务的普及性不够和牌照限制，一般的新增第三方服务机构，缺乏合适的角色定位，无法开展工作获得相应的利益，而一般的证券公司和基金公司，也存在案例经验不够，操作业务的具体人员，案例经验和服务经验都不丰富，面对实际业务的复杂情况，许多人都不懂得处理业务承接，也无法顺利快速推进业务进程，更无法思考和懂得综合运用资产证券化工具为企业提供创新的融资服务，不懂运用资产证券化工具推动企业的轻资产运营模式创新。
由资产管理机构的委托方，整合各类中介服务机构开展业务落地，按流程开展工作上市和开展后续的管理工作
③、项目方要提供相应的财务基本数据和企业项目的各种相关资质，做出前期的可行性初步判断好，以决定是否进一步推进证券化业务工作，进行查漏补缺，反复沟通;
④、建议企业选择一个进行前期咨询和长期辅导的合作服务机构，这样，可以把项目做的更经济合理，可以弥补自己人才不足的问题。
与专业的中介机构合作，可以进行多沟通和多比较，而这也是必要的，它也是一种方案和人员选择优化的合作方法，可以在不增加企业融资费用情况下，可以更加节省人力和物力投入，而深圳知己知彼商业管理有限公司就力图承担为企业商业地产证券化资源进行优化配置，为您提供更专业、更多组合服务方案。
⑤、支付顾问费，去聘请公司专业人员顾问，随时碰到问题，随时交流，多沟通多了解，才能获得可行性商业地产资产证券化执行方案。
⑥、组织专业学习，参观考察同行项目，进行经验交流，阅读专业书籍。
⑦、勇于实践，在干中学，在学中干，边学边完善，做好人员储备、知识储备、经验储备。
⑧、制定公司商业地产证券化业务规划计划，结合具体项目进行实践，随时观察了解行业动态，了解政策和市场动态信息，不断应变，及时调整业务计划和工作方法。
目前企业在资产证券化业务实践过程中，不是要不要做的问题，应该是要把握先机会勇于尝试实践，如果有条件的话，应该从各个角度拼尽全力努力去争取方案落地。市场从来没有最省钱的优化方案存在，与多一些专业机构沟通合作比较，前期支付适当的服务费用，也许，企业可以少走弯路，企业在商业地产资产证券化的路会走的会更顺。
企业只有在业务实践的过程中，才能积累人才和经验，企业在证券化化过程中，应该不要力图一步到位，不要什么都去追求最优结果，或者一味追求最便宜费用，因为，商业地产证券化是一个长期融资的持续过程，在此过程中，结交优秀负责的合作伙伴和人员非常重要，在目前阶段，各服务机构在方案实施能力上，应该差异不大，案例经验普遍都不多，但人员素质、办事效率，仍存在较大的差异，人员素质和人才的竞争和选择是项目发行证券化的关键因素，对企业来说，专业的识别判断中介服务机构水平能力，把握首次成功机会，建立市场实践信心，非常关键，在人力和顾问、中介费支付上适当的多投入一些，这样的结果，可以让企业拥有更高的成功概率，与优秀的中介专业服务机构，尤其是具有证券化策划经验和商业地产经验的顾问公司，建立合作关系，对建立良好的市场业务合作关系，优化合作方案，解决消除操作过程中的疑难杂症，十分有必要。师傅领进门，修行靠个人!
人才和理念是企业商业地产资产证券化业务工作的基础。开展商业地产资产证券化工作，从聘请顾问开展业务咨询开始，为我所用，而不为我所有的业务合作方式，可以让您具有更多的业务选择余地和成功概率!
4、如何选取商业地产资产证券化标的
没有绝对的标准，但各证券公司根据资产证券可发行的难度，制定自己的负面清单，对入池资产做出了各自的规定，10亿元估值为宜，因为需要摊销各种中介固定费用，从经济合理角度，10亿元估值为起点，相对较为经济企业资产回报率适度就可以，其实关乎融资的比例层数，理论上都可以开展证券化融资，但回报率高些，融资顺利些，由于资产证券化劣后持有，以及融资的层数一般在估值的6-8层问题，实际融资比例相对估值金额在5-7层，因此，无需8%的估值投资回报，理论上3-4%，也可以做融资。
此外，还因为我国独特的监管体系，监管对于创新其实有明显的指导性，制度创新空间有所限定。我们通过对监管文件，包括证券化相关的问答和指引，归纳的CMBS项目的目前审核受理的一般性要求如下(不一定精准，但是实操相对如此)
1)目标物业位于一二线城市，二线城市物业应位于城市核心商圈，产业地产物业应位于全国重点产业园区或全国性、区域性节点城市，优先选择写字楼、商场或物流地产;
2)增信主体评级不低于AA(国企)或AA+(民企，若目标物业资产很好则主体评级可放宽至AA);
3)目标物业运营时间超过两年(若物业特别优质可放宽到1年)，平均每年毛租金为1亿元以上，净租金7,000万元以上;
4)目标物业不存在产权问题，土地性质为出让地且办理完房产证，其他竣工结算手续也很完备;
5)若目标物业位于一线城市且增信主体实力较强，则融资规模预计最高可达到目标物业评估价值的60%-70%(一般项目融资抵押率最高为50%)。也即在当前CMBS的发起人一般至少满足以下两点之一：一是物业要处于一二线核心城市，且具有优质现金流;二是物业穿透的主体或增信主体也满足一般发债的要求，比如交易所是AA评级附近(这一要求相对宽松)。
6)目前市场已发的CMBS项目一览如下，目前规模尚且不大，相比信用债存量，只能算九牛一毛，且发行来看，并没有出现井喷的态势，CMBS的发展仍是极早期，他的年代尚未开启。截至2019年6月30日，市场上共存续45只CMBS，按发行金额算，总计1201.09亿元，发行主要集中在2017和2018年。
5、各服务机构的各种服务的大约收费的成本、工作周期：
证券公司收费：承销费和管理费：1—1.5%，3-6个月律师行收费：30-50万 1-2个月资产评估公司收费：(15-25万)1-2个月资产评级公司收费25-30万，1-2个月信托公司的费用(千分之1-5)10-30天保管银行的费用(万分之1-5)年费 10-30天.私募基金管理公司管理收费(千分之1-5)年费资产证券化的各项工作通常整体项目完成时间为3-6个月
6、商业地产资产证券化案例参考
①新加坡凯德置地的商业地产基金模式实践案例参考
凯德置地是房地产公司最成功的证券化案例，新加坡凯德置地早先在中国和国外是采用自己投资、自己建设开发、自己管理的方式开展购物中心业务，后来它调整了它的经营模式，它采用了私募基金加公募REITs的形式进行项目的开发投资，对于其早期的项目，它采用私募基金的方式筹资建设，把资产装在私募基金项目公司名下，一旦成熟，再把项目装到REITS里面，这样凯德置地就实现了整体轻资产运营的商业模式，这样它就减轻资金压力，这样它通过不断的拓展市场，提高其经营管理水平，在国内外取得了长足的增长。其重点是做好项目的运营管理，因为其资金充裕，其在国际和国内市场，产生了极大的竞争力。
②：万豪国际酒店的商业地产资产证券化经营路线参考
万豪国际所有的对外投资都是自己持有自己开发建设，部分对外输出品牌管理，后来，它调整了它的经营思路，它采用了新的商业模式，它把它的酒店投资重资产放在万豪投资名下，万豪国际仍放在万豪上市公司里面，万豪投资在万豪国际继续提供管理服务的情况下，在市场上发行公募REITs，将其重资产变成轻资产，而其上市公司因为重资产的剥离变成完全的轻资产公司，其资本回报率极大的提高，其股市估值极大的提高，获得更多的股市融资溢价，这样的商业模式，让其经营的资金压力大大减轻，这样提高了其经营市场竞争力。
③：京基瑞吉酒店成功发行CMBS
由京基集团有限公司作为发行人的”中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划“成功发行!项目规模为31.58亿元，优先档票面4.5%创国内酒店类ABS产品发行历史最低水平!2019年8月，京基集团发行了首单底层涉及大湾区酒店资产包的CMBS项目，规模32.00亿元。上述系列项目的成功发行，为企业融资开拓了新的渠道，帮助其盘活存量资产、优化负债结构。
三、商业地产证券化与轻资产的关系
本人认为商业地产与商业地产证券化是一体的关系，商业地产资产证券化是商业地产资产轻资产更高级形式，通过证券化，无论是资产方还是品牌输出方，都可以有效的解决项目的资金及时回笼问题，而所谓的轻资产和重资产经营，主要是指项目的资金占用多少问题，如果资金占用的少，就可以相对来说是轻资产经营，当然，轻资产运营，不仅是资金占用问题，我认为，更关键是经营水平要获得良性的回报，要能够形成项目的品牌人才聚合力和顾客吸引力。
如果仅仅是与与外部合作，没有取得预期的回报和效果，这样的轻资产经营就豪无价值，而如果能即把项目的轻资产合作业绩做好，又能通过经营优化合作，让项目通过资产证券化进行证券化融资或者投资合理推出，这样的话，轻资产合作的成效和目的会显得更高级一些，在资产合作层面，它们可以是相互相成，可以彼此成就，如果企业能通过轻资产合作，能做到商业模式的调整，能够成功发行商业地产投资基金上市，这样的话，将为企业在市场竞争中获得资金和管理优势，也为企业带来多种盈利收入。
随着未来国内国外REITS在中国的发展，未来商业的集中度会发生改变，商业地产并购会经常发生，商业地产企业，可以通过整售的形式将经营好的优质资产进行转让，或者运用基金的模式进行商业地产资产并购扩张。商业地产经营公司，还可能做为独立的第三方管理公司，进行基金资产的双重共同管理或者作为第三方公司参与相关资产的长期管理。从而获得更多新的收入和商业地产资本化运作经验。
